|
|
| az ingatlan portál |
Tippek vevőknek
|
1. Milyen tényezők határozzák meg egy ingatlan értékét?
|
1.1 Hasznosság alapú érték
Régi ingatlanos mondás hogy egy ingatlan értékét három dolog határozza meg: a helye, a helye és a helye.
Hogyan is lehet ezt az első ránézésre kicsit leegyszerűsített kijelentést apró pénzre váltani, értelmezni a saját ingatlanunkra?
Például úgy, hogy az első helye a makro környezet, ahol az ingatlan elhelyezkedik, egy város vagy városrész. A második helye a szűkebb környezet, az utca, a társasház, a kert, a szomszédok. A harmadik helye pedig maga az ingatlan tájolása, mérete, alaprajza. Mindegyik szint más szempontból fontos az ingatlan használójának illetve leendő használójának. Ne felejtsünk el azonban egy fontos tényt!
|
Az ingatlanunk minden egyes tulajdonsága más és más értéket képvisel mindenki számára. Például a szomszédban lévő óvoda egy kisgyermekes családnak áldás, viszont a nyugdíjas néninek szörnyű ricsaj forrása és sorolhatnánk a példákat tovább.
Ez a megközelítés tehát alapvetően az ingatlan hasznosságából származtatja az ingatlan értékét.
1.2 Kereslet – kínálat alapú érték
Egy másik fontos megközelítés a kereslet kínálat viszonya. Ez a ma legelfogadottabb klasszikus közgazdasági tétel azt mondja ki, hogy a kereslet és kínálat viszonya fogja a piaci árat meghatározni és pont az egyensúlyi áron, így az ingatlanét is. Azaz abszolút érték nincs! – legalábbis közgazdaságtani értelemben.
|
Ezért helytelen az az állítás hogy az én ingatlanon ennyit és ennyit ér. Minden – az ingatlan is - annyit ér amennyit legalább egy vevő hajlandó megadni érte. Ezért lehet nyomott ára egy ingatlannak, ha a környéken nagyon sok hasonló eladó van és lehet kiemelkedően magas ára, ha a környéken egyáltalán nincs eladó ingatlan, de a kereslet jelentős.
1.3 Pénztermelő képesség alapján számított érték
Ez leginkább abban az esetben mérvadó amikor az ingatlant nem sajáthasználatra, hanem befektetésre vesszük. Ebben az esetben azt kell nézni, hogy milyen hozamokat tud az ingatlan bérbeadása vagy az esetleges értéknövekedése hozni számunkra.
|
2. Hogyan keressünk ingatlant?
|
Ingatlan keresésére sokféle módszer létezik. Pl. hirdetési újság, internet, adott környék bejárása ismerősökön keresztül, ingatlan iroda segítségével. Nézzük az egyes módszereket kicsit részletesebben.
2.1 Az újság
Előnye, hogy olyan helyen is böngészhetjük ahol nincs internet (pl. vonaton ülve). Tovább olyan ingatlanokat is találhatunk benne, melyek internetre nem kerültek fel.
Mára már elavultnak tekinthető, mert fizikai mivoltából kifolyólag mind az előállításához mind a terjesztéséhez komoly pénzre van szükség, ezért a hirdetők sokszor kevés információt közölnek és nagyon sok felesleges telefonhívást kell lebonyolítanunk, hogy használható hirdetést találjunk.
|
A benne való keresés is nagyon körülményes hiszen maximum egy - két szempont szerint vannak az ingatlanok csoportosítva.
2.2 Az Internet
Előnye, hogy könnyen kereshető és többnyire bőséges információt találunk az adott ingatlanról. Mivel rengeteg ingatlan található meg interneten is és ma már szinte mindenki hozzáfér, célszerű a keresést, tájékozódást itt kezdeni.
Hátránya, hogy nem ritkán ugyanaz a hirdetés sokszor ismétlődik - hiszen sok ingatlanos feladja ugyanazt - és amikor a leszűkített keresés 42 találatot hoz kiderül, hogy ugyanaz a 3 ingatlan áll mindegyik mögött.
További hátrányként említhető, hogy nagyon sok ingatlan még ma sem kerül fel az internetre.
|
2.3 A környék bejárása
Ha konkrét elképzelésünk van a környékről, akkor is hasznos előbb tájékozódni interneten az árakról és a kínálatról. Ezután viszont célszerű bejárni az adott környéket további ingatlanok után kutatva, hiszen sokszor az ingatlanra kiírják azt, hogy eladó, így további potenciális ingatlanokra lelhetünk.
2.4 Ismerősök
Főként kisebb településeken vagy akkor működik, ha a város jól behatárolt területén élnek ismerőseink, akik sokszor tudják, hogy ki akarja eladni ingatlanát. Faluhelyen az ingatlanok nagy része még ma is így talál gazdára.
|
3. Ha már megvannak a potenciális ingatlanok
|
3.1 Ellenőrizzük a környéket
Ez az első lépés hiszen ezen valószínűleg nem fogunk tudni sokat változtatni. Célszerű többször megtenni, több napszakban, más napokon, esetleg ha van időnk, más évszakokban is. Csak így derülhet ki, hogy megfelel-e számunkra, el tudjuk-e ott képzelni további életünket.
Néhány ötlet mikre figyeljünk:
Kocsma, szórakozóhely
Gyárak
Forgalmas utak
Pályaudvarok
Bevásárlóközpontok
Szomszédok (célszerű velük beszédbe elegyedni)
Környéken lakók (.. velük is)
Ellenőrizzük, hogy mennyi idő alatt érünk el onnan (reggel!) a munkahelyünkre és mennyi idő alatt érünk haza
Hogyan tudna gyermekünk iskolába menni?
El lehet-e menni gyalog vásárolni alapvető élelmiszereket?
Tömegközlekedés
|
Ha időnk engedi reggel, este és hétvégén legalább egyszer sétáljuk körbe a kiszemelt ingatlant és legalább 1-2 órát töltsünk el ott.
Ez a lépés azért is fontos, mert így foszlani fog a rózsaszín köd, meglátunk olyan dolgokat, melyek mégsem olyan ideálisak, ahogy le volt írva vagy el volt mondva és jobban fogunk tudni alkudni, ha még mindig érdekel minket.
3.2 Ellenőrizzük az ingatlant
Nézzük meg először a környéket, aztán az ingatlant. Hiszen minek raboljuk a tulajdonos és saját időnket addig, míg nem győződtünk meg a tágabb környezetről?
Nézzük meg az ingatlant és figyeljünk a következőkre:
Jogilag rendben van-e? (per-, ill. tehermentes, szolgalmi jog!)
Győződjünk meg a műszaki állapotról. Itt nem árt szakember segítségét kérni.
Többen, többször nézzük meg az ingatlant – az emberi agy befogadó képessége korlátos és nem tud első alkalommal minden részletre figyelni.
|
Miért akarják eladni az ingatlant? – nem biztos, hogy az igazat mondják.
Beszélgessünk el a közös képviselővel.
3.3 Ne dőljünk be annak, hogy...
"Már itt álnak holnap reggel a küszöbön a vevők!"
"Két hete adtuk fel a hirdetést, de már 10-en érdeklődtek!"
"A környéken hatalmas pozitív változások leszenk." - Ezt ellenőrizzük önkormányzatnál, interneten, adott település honlapján. Kérdés, hogy az a változás jó-e nekünk?
"A szomszédok tündérek!"
"A legcsendesebb utca a környéken."
"Mindig van parkoló hely."
Alapszabály: kivárni és ellenőrizni!
Igen, 1%-ban így elvisznek előlünk egy tényleg jó ingatlant, de 99%-ban megmenekülünk az átveréstől.
|
4. A vétel
|
Még néhány jó tanács a vételi procedúrához:
Csak a legvégén alkudjunk az árra, amikor a fenti lépéseket már megtettük.
Ha lehet, több ingatlan is legyen, amit meg szeretnénk venni.
Az alkuban a türelem és nyugalom is számít.
Ne akarjunk irreálisan alacsony árat elérni, valószínűleg az eladó is tisztában van a piaci árakkal.
Ha bármilyen gyanús körülményt észlelünk, inkább álljunk el a vételtől.
Mindig független ügyvédet bízzunk meg az adásvételi szerződéssel, mert az eladó ügyvédje az eladó érdekeit képviseli.
A szerződést nagyon alaposan olvassuk el és lehetőleg vigyünk a tárgyalásra magunkkal ismerőst, családtagot.
|
|
|
|
