|
|
| az ingatlan portál |
Tippek eladóknak
|
1. Milyen tényezők határozzák meg egy ingatlan értékét?
|
1.1 Hasznosság alapú érték
Régi ingatlanos mondás hogy egy ingatlan értékét három dolog határozza meg: a helye, a helye és a helye.
Hogyan is lehet ezt az első ránézésre kicsit leegyszerűsített kijelentést apró pénzre váltani, értelmezni a saját ingatlanunkra?
Például úgy, hogy az első helye a makro környezet, ahol az ingatlan elhelyezkedik, egy város vagy városrész. A második helye a szűkebb környezet, az utca, a társasház, a kert, a szomszédok. A harmadik helye pedig maga az ingatlan tájolása, mérete, alaprajza. Mindegyik szint más szempontból fontos az ingatlan használójának illetve leendő használójának. Ne felejtsünk el azonban egy fontos tényt!
|
Az ingatlanunk minden egyes tulajdonsága más és más értéket képvisel mindenki számára. Például a szomszédban lévő óvoda egy kisgyermekes családnak áldás, viszont a nyugdíjas néninek szörnyű ricsaj forrása és sorolhatnánk a példákat tovább.
Ez a megközelítés tehát alapvetően az ingatlan hasznosságából származtatja az ingatlan értékét.
1.2 Kereslet – kínálat alapú érték
Egy másik fontos megközelítés a kereslet kínálat viszonya. Ez a ma legelfogadottabb klasszikus közgazdasági tétel azt mondja ki, hogy a kereslet és kínálat viszonya fogja a piaci árat meghatározni és pont az egyensúlyi áron, így az ingatlanét is. Azaz abszolút érték nincs! – legalábbis közgazdaságtani értelemben.
|
Ezért helytelen az az állítás hogy az én ingatlanon ennyit és ennyit ér. Minden – az ingatlan is - annyit ér amennyit legalább egy vevő hajlandó megadni érte. Ezért lehet nyomott ára egy ingatlannak, ha a környéken nagyon sok hasonló eladó van és lehet kiemelkedően magas ára, ha a környéken egyáltalán nincs eladó ingatlan, de a kereslet jelentős.
1.3 Pénztermelő képesség alapján számított érték
Ez leginkább abban az esetben mérvadó amikor az ingatlant nem sajáthasználatra, hanem befektetésre vesszük. Ebben az esetben azt kell nézni, hogy milyen hozamokat tud az ingatlan bérbeadása vagy az esetleges értéknövekedése hozni számunkra.
|
2. Hogyan határozzuk meg ingatlanunk értékét?
|
Ez a feladat látszólag egyszerűnek tűnik, de a rossz döntésen sok időt vagy pénzt is bukhatunk. Ha túl alacsonyra tesszük az árat, akkor valószínűleg könnyen eladjuk az ingatlant, de lehet, hogy milliókkal az ára alatt. Ha túl magasan tartjuk, lehet, hogy évekig fogjuk árulni.
2.1 Miből nem szabad kiindulni?
Ennyiért vettem és ennyit akarok keresni rajta – lehet, hogy soha nem adja el.
Ennyi az átlagos négyzetméter ár – az átlag súly is 80 kg, mégsem mindenki annyit nyom.
2.2 Miből lehet kiindulni?
1. Próbáljunk meg a miénkhez hasonló ingatlant találni. Legalább hármat, négyet. Semmiképpen se próbáljuk más típusú ingatlannal összehasonlítani (pl. lehet, hogy egy adott környék a lakások szempontjából kifejezetten értékes, viszont a családi házak szempontjából értéktelen). Mindenképpen legyen nagyon hasonló az alábbi szempontok szerint: típus, hely, alapterület/kertterület, szobaszám, stílus.
|
2. Ha szerencsénk van és találtunk több, a miénkhez hasonló ingatlant a környékünkön, akkor lehetőleg nézzük meg ezeket akár személyesen is. Miben többek jobbak vagy éppen rosszabbak a mi ingatlanunknál?
3. Nézzük meg a talált ingatlanok négyzetméterre vetített írányárát és próbáljuk meg a fontosabb tényezők figyelembe vételével korrigálni az árat.
Tényezők amik általában pozitívan hatnak (legalábbis lakó célú felhasználás esetén):
sok zöld terület
panoráma, jó kilátás
rendezett környezet
csendes környék
jó formájú telek
jó beosztású lakás
jó belső állapot
világos lakás
jó szomszédok
jó parkolhatóság
jó közlekedés
|
Természetesen ezen tényezők hiánya vagy ellentétes iránya ugyanúgy negatívan is hathat az árra.
Probáljunk meg minden egyes tényezőt a lakóingatlanunkra vonatkoztatva megítélni és ezek összegzésével megbecsülni, hogy az mekkora mértékben téríti el ingatlanunk értékét a piaci átlagtól. Általában azt lehet mondani hogy az átlagtól való eltrés +/- 50% közötti.
Tehát ha lakásunk minden szempontból nagyon jó tulajdonságokkal rendelkezik, akkor sem fog 50%-kal többet érni a hasonló lakások átlagánál és fordítva. Ez azért is van így, mert hiába nagyon jók az adottságok, ha valaki már több, mint 50% pénzzel rendelkezik, nem az ekkora vagy ezen helyen lévő lakások közt fog kereseni.
|
3. Hogyan tudjuk növelni ingatlanunk értékét?
|
Ingatlanunk értékét nagyon sokféle módon tudjuk növelni, de ne felejtsük el a legfontosabb dolgot: minden forint olyan jó befektetés, ammennyivel ténylegesen növeli az ingatlan értékét. Ez sajnos azt is jelenti, hogy egy rosszul megválasztott átalakítás, ami mondjuk 1 millió forintba került, az ingatlant olyan álapotba hozza, ami a piaci értékét még a kiindulási állapotnál is alacsonyabbá tesz.
Néhány aranyszabályt érdemes észben tartani.
1. Az ingatlan nagyon nagy mértékű átalakításai általában nem szokták meghozni a befektetett összeget.
2. Minnél kevésbé látható valami, annál kevésbé térül meg. Egy festés olcsó és látványos, de egy csőcsere láthatatlan és drága.
3. Ne végezzünk el olyan átalakítást, ami nem illeszkedik a tágabb épített környezetbe. Például: eladandó villaházba ne vegyük meg a legújjabb IKEA konyhabútort, illetve eladandó panel lakásunkba sem jó egy hatalmas faragott barokk beépített szekrényt elhelyezni.
|
4. Mivel az ingatlan egyre tágabb környezetére egyre kevésbé van befolyásunk, ezért azt fokozottan veszik figyelembe a vevőjelöltek. A legtöbb ember nem sajnálja márványra cserélni a konyha burkolatát fél millió forintért (amit aztán az új lakó 2 hónap múlva kihajít), de sajnál rászánni ötvenezer forintot arra, hogy saját költségen kimeszelje a lépcsőház bejárati ajtónál lévő 20 m2-es felületét, vagy telepítsen pár örökzöldet a silány udvarba.
5. Rendezzük ingatlanunk jogi helyzetét. Minden olyan dolog, ami az ingatlan későbbi használatában bizonytalanságot hordoz csökkenti annak értékét a piacon. Ezért ha lehet:
a) A tulajdoni lapról tüntessük el az okat a bejegyzéseket amik már nem aktuálisak.
b) Ha lehet szüntessük meg a szolgalmi jogokat. Elképzelhető, hogy egy 30 éve bejegyzett a szomszédnak közmű elhelyezésére szóló szolgalmi joga már rég nem aktuális, mert a másik utcában is megcsinálták a gázt, de ez nem lett kitörölve az tulajdoni lapról.
|
c) Ha kis összegű jelzálog van az ingatlanon, próbáljuk meg törölni.
d) Ha a társasház közös képviselő nélkül van, próbáljunk meg szerezni legalább egy külső céget, aki elvállalja, mert senki nem megy szívesen gazdátlan házba.
e) Ha évek óta folyó - az ingatlan értékéhez képest elhanyagolható összegű - perek vannak folyamatban, zárjuk ezeket le akár egy kisebb veszteséggel is.
|
4. Hogyan tudjuk az ingatlanunkat a lehető leghamarabb és legkevesebb munkával eladni?
|
Ha már tudjuk, hogy mekkora ingatlanunk értéke, akkor kezdjük el hirdetni. Számos lehetőség kinálkozik erre és természetesen mindennek költsége van. Nézzük az általános elveket.
Próbáljuk meg kiválasztani célcsoportunkat – akinek el akarjuk adni ingatlanunkat. Ez alapvetően meghatározza a szóbajöhető médiákat.
|
A másik tényező a hirdetés költsége. Ha valami drága, akkor nagyon körültekinően kell eljárni. Ha valami ingyenes, akkor nyilván mindenképp használni kell.
Az alábbiakban egy összefoglaló táblázatot mutatunk a szóbajöhető hirdetési formákról.
|
|
| Média | Ár (Forintban) | Célcsoport | Előnyök | Hátrányok |
| Internet | 0 - 10.000 | 45 éva alatti alapvetően városi lakosság | | |
| Újság | 5.000 - 50.000 | 40 év feletti korosztály illetve vidéki lakosság | Olyan emberekhez is eljut, akik az internethez nem férnek hozzá | A közölhető információ mértéke csekély, egyéni hirdetőknek drága |
| Közterületi apróhirdetés (pl. villanyoszlop) | 0-büntetés mértékéig | Aki leáll a villanyoszlopot nézegetni | | Egyre rosszabb benyomást kelt az emberekben |
| TV/Rádió | 100e-100M | Az adott TV rádió müsor adott időpillanatbani halgatósága | Figyelemfelhívó | Csak nagyon nagy értékű ingatlanoknál vagy tömeges eladásnál térül meg |
| Ingatlan közvetítő | Az ingatlan értékének 1 - 5% | | Az eladónak nem kell bajlódnia a médium kiválasztásával és költségével | Ha nem megfelelő szakembert találunk , akkor lehet hogy az eldás nem halad és csak késlekedik. Emellett költséges. |
|
|
